Процес купівлі нерухомості в Іспанії: кроки, податки та ризики

Купівля житла в Іспанії (з іпотекою чи за власні кошти) — це чітко регламентований юридичний процес. Підсумуємо всі кроки від пошуку квартири до отримання ключів та розберемося, які додаткові витрати на вас чекають.

Покроковий процес: від заявки до ключів

Зазвичай весь цикл (якщо купуєте з іпотекою) займає від 4 до 8 тижнів за умови наявності всіх документів.

1. Підготовка. Отримайте NIE, відкрийте місцевий банківський рахунок, переведіть на нього кошти для першого внеску. Перекладіть усі доходи на іспанську.
2. Pre-aprobación (попереднє схвалення іпотеки). Ще до пошуку квартири зверніться в банки, щоб отримати підтвердження суми, на яку ви реально можете розраховувати.
3. Пошук та бронювання. Знайшовши об'єкт на Idealista чи Fotocasa, ви підписуєте Contrato de Arras (договір завдатку, зазвичай 10% від ціни). Обережно: якщо ви передумаєте — втрачаєте 10%. Якщо продавець — він повертає подвійну суму. Завжди просіть включити пункт "повернення завдатку у разі відмови банку в іпотеці".
4. Оцінка (Tasación). Банк надсилає незалежного оцінщика. Послуга коштує 300–600 EUR і оплачується вами. Важливо: банк фінансуватиме 80% від найменшої з двох сум (ціни купівлі АБО оціночної вартості).
5. Остаточне схвалення та FEIN. Банк видає остаточну пропозицію — FEIN. За законом, ви маєте отримати її мінімум за 10 днів до угоди.
6. Acta de Transparencia (Візит до нотаріуса). За кілька днів до угоди ви самі йдете до нотаріуса. Він безкоштовно пояснює всі умови вашої іпотеки і переконується, що ви розумієте, що підписуєте.
7. Підписання (Firma) та ключі. Зустріч усіх сторін (покупець, продавець, представник банку, нотаріус). Підписується Escritura. Гроші переводяться продавцю, ви отримуєте ключі.
8. Реєстрація. Registro de la Propiedad (Земельний реєстр) реєструє вас як нового власника. Процедурою реєстрації і сплатою податків зазвичай займається Gestoría банку.

Скільки коштує купівля? Додаткові витрати

Завжди пам'ятайте емпіричне правило іспанського ринку нерухомості: до ціни об'єкта додавайте ще 10-15% зверху на оформлення та податки.

Податки при купівлі

Вторинне житло: Податок на передачу майна (ITP) залежить від регіону:

• Мадрид: 6%
• Андалусія: 7%
• Каталонія та Валенсія: 10% (Увага: для молоді до 35-40 років у багатьох регіонах діють пільгові ставки, наприклад 4% замість 10%).

Новобудови:

• ПДВ (IVA): 10% по всій Іспанії.
• Гербовий збір (AJD): від 0,75% до 1,5% залежно від регіону.

Інші юридичні та адміністративні витрати

• Нотаріус: ~600–1 000 EUR.
• Реєстр власності: ~400–700 EUR.
• Gestoría (оформлення): ~300–500 EUR.
• Tasación (оцінка для банку): ~300–600 EUR.
• Незалежний Абогадо (Юрист): 1% від вартості об'єкта.

Що оплачує банк? За новим законом 2019 року, покупець платить витрати лише за акт купівлі-продажу. Всі аналогічні витрати за створення іпотечного акту (свою частину нотаріуса, оцінки та податку AJD) оплачує БАНК.

Приклад розрахунку (квартира 200 000 EUR, вторинка, Валенсія)

• Перший внесок (30%): 60 000 EUR
• Податок ITP (10%): 20 000 EUR
• Нотаріус, Реєстр, Оцінка, Жестор: ~2 000 EUR
• Юрист: ~2 000 EUR РАЗОМ готівки на рахунку потрібно мати: ~84 000 EUR.

На що звернути увагу, щоб не втратити гроші

1. Ніколи не купуйте без свого Абогадо (юриста). Нотаріус і рієлтор юридично не відповідають за "чистоту" об'єкта! Ваш адвокат має запросити Nota Simple (витяг з реєстру), перевірити, чи немає боргів по комуналці, неоформлених прибудов, чи не живуть там "окупи" (загарбники житла).
2. Не занижуйте ціну в договорі. Купівля "троюрідному брату за 50 тисяч" не пройде — Hacienda має базу орієнтовної кадастрової вартості (valor de referencia). Якщо ви купите житло дешевше, ніж вважає податкова, вам все одно нарахують податок ITP від вищої кадастрової вартості, і ще й випишуть штраф.
3. Щорічні податки на майбутнє. Як власник ви щороку платитимете податок на нерухомість (IBI), плату за сміття (Basura) та щомісячний внесок за утримання будинку та басейну (Comunidad). Нерезиденти також зобов'язані платити спеціальний податок IRNR навіть якщо не здають квартиру в оренду!